Bauberatung in Bayern

BaurechtEin Hausbau ist kein einfaches Unterfangen. Wie groß sollen die Räume sein? Wie viele Kinderzimmer werden benötigt? Aus welchen Materialien sollen Dach, Fenster, Wände, Fußböden und Türen angefertigt werden? Dass darüber hinaus auch noch baurechtliche Fragen aufkommen, lässt viele Eigenheiminteressierte an ihre Grenzen stoßen. Für die meisten ist der Hausbau eine einmalige Angelegenheit, und nur wenige sind mit der Materie vertraut. Daher erhalten Interessierte hier einen kurzen Überblick über das Bau- und Architektenrecht.


Der Bauvertrag

Grundsätzlich ist der Bauvertrag eine Vereinbarung zwischen Auftraggeber und einem Leistungserbringer über eine Bauleistung. Einen solchen Vertrag gibt es sowohl über ganze Häuser, die schlüsselfertig übergeben werden, als auch über kleinere Projekte. Im deutschen Baurecht fällt ein Bauvertrag in die Kategorie der Werkverträge. Die hier umrissenen gesetzlichen Regelungen finden sich in §§ 631-650 BGB.
Der Bauvertrag ist formlos, das heißt, der Abschluss kann auch mündlich oder in Konkludenz erfolgen. Er beinhaltet im Wesentlichen die Verpflichtung des Auftraggebers zur Leistungsvergütung – kurz gesagt, zum Bezahlen der Handwerker. Der Vertrag legt ebenfalls den genauen Ablauf der Zahlungsmodalitäten fest. Es gibt zum einen Pauschalverträge, bei denen entweder die gesamte Leistung oder Teilleistungen mit genau festgelegten Summen abgerechnet werden. Der Vorteil für den Bauherren liegt hierbei darin, dass die Menge des verwendeten Baumaterials ein Risiko der Handwerker ist. Bei einem Regie- oder auch Stundenlohnvertrag hingegen werden der tatsächlich geleistete Arbeitsaufwand und entstandene Materialkosten abgerechnet. Andersherum sind die Leistungserbringer, also die Handwerker, verpflichtet, das gewünschte Objekt mangelfrei herzustellen. Wichtig ist dabei für den Bauherren: Je besser die Wünsche im Voraus durch Baubeschreibung und Pläne verdeutlicht wurden, desto einfacher lassen sich nach der Fertigstellung Mängel feststellen. In diesem Falle hat der Bauherr das Recht, die Beseitigung der Makel zu verlangen. Unter bestimmten Voraussetzungen hat er auch die Möglichkeit, die Mängel von Dritten beseitigen zu lassen oder gar ganz vom Vertrag zurückzutreten. Details dazu finden sich in §§ 634-636 BGB.


Der Architekt

Stellvertretend für den Bauherren übernimmt der Architekt die Leitung am Bau, vertritt ihn gegenüber den Behörden und koordiniert die Baumaßnahmen. Vor Baubeginn plant er das Gebäude in Rücksprache mit dem Auftraggeber. Besondere Beachtung findet hierbei die Statik, also die Tragfähigkeit des Bauwerks. Durch genaue Berechnungen lässt sich so bereits vor Baubeginn bestimmen, ob das Traumhaus überhaupt wie geplant steht. Nach geltendem Architektenrecht muss ein Architektenvertrag über die zu erbringenden Leistungen geschlossen werden. Erbringt der Architekt Leistungen aus diesem Vertrag oder aus der Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) nicht, so kann er dafür haftbar gemacht werden. Das bedeutet konkret: Sollten aus den Fehlern des Architekten Schäden für den Bauherren oder Dritte entstehen, muss er nach Architektenrecht dafür aufkommen. Das Honorar, das er für erbrachte Leistungen erhält, ist in § 34 HOAI genau festgelegt. (www.zbo.de)


Die Gewährleistung

Im Zusammenhang mit der Gewährleistung ist zu beachten, dass ein Bauvertrag ein Werkvertrag ist. Gewährleistung bedeutet in diesem Zusammenhang die mangelfreie Übergabe des Leistungserbringers an den Auftraggeber. Sollten also bei der späteren Nutzung des Hauses Schäden auftreten, die auf ursprüngliche Planungs- oder Baumängel zurückzuführen sind, können Bauherren die Auftragnehmer zur Nacherfüllung (§ 635 BGB) verpflichten. Erst danach besteht die Möglichkeit zur Selbstvornahme, zum Rücktritt oder zur Minderung (§§ 634, 637-638 BGB). Bei der Selbstvornahme beseitigt der Bauherr selbst den Mangel oder beauftragt Dritte hierfür, während der ursprüngliche Leistungserbringer die Kosten trägt. Ebenfalls möglich sind der Rücktritt vom Bauvertrag und die Minderung der vereinbarten Vergütung.
Die Beweislast für die Gewährleistung liegt beim Bauherren. Das bedeutet, dass die Mängel nachweislich schon vor der Gebäudenutzung vorgelegen haben müssen. Für die meisten Bauherren, die der Materie fremd sind, ist dieser Beweis schwer zu führen. Folglich ist es unbedingt notwendig, beim Verdacht auf Mängel ein Sachgutachten anfertigen zu lassen – insbesondere vor Gericht ist ein solches Gutachten unabdingbar. Der Sachverständige nimmt ein sogenanntes selbstständiges Beweisverfahren vor. In diesem Verfahren prüft er, ob alle vom Bauherren angeführten Mängel bereits vor der Hausübergabe vorgelegen haben oder aus fehlerhaften Handlungen seitens der Handwerker oder des Architekten entstanden sind.


Das Nachbarrecht

Das sogenannte Nachbarrecht umfasst §§ 903-923 BGB und befasst sich im Wesentlichen mit den Problemen, die unter Nachbarn auftreten können. Es beginnt mit den Besitzansprüchen auf Fallobst, legt aber auch einige Regeln bezüglich der Bebauung fest. So darf zum Beispiel ein Aushub nicht dazu führen, dass das Nachbargrundstück abrutscht. Somit sind Rechte und Pflichten, die angrenzende Besitztümer betreffen, mit dem Nachbarrecht gesetzlich geregelt. Im Sinne einer guten Nachbarschaft ist es daher sinnvoll, sich vor dem Hausbau noch einmal eingehender mit dem Nachbarrecht auseinanderzusetzen.

 

Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Unter www.abir.eu finden sich weitere umfangreiche Informationen zum Thema Recht und Bau. Bauherren ist anzuraten, sich ein wenig mit dem Thema auseinanderzusetzen, um böse Überraschungen zu vermeiden.

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